양도소득세율 총 정리(21년6월1일 이후, 1주택 ,2주택, 3주택)

양도소득세썸네일

 

주택 양도소득세 관련하여 비과세, 양도소득세 납부요건, 양도소득세 납부금액, 양도소득세율 등 양도소득세에 관련하여 누구나 이해할 수 있도록 아주 쉽게 설명해보겠습니다. 천천히 따라와 주세요.

 

1가구 1주택

1가구 1주택 먼저 설명을 하도록 하겠습니다. 다주택자라도 1 주택 설명을 들으신 후 아래 다 주택 관련한 설명을 보시길 추천드립니다.

 

■ 비과세 및 양도소득세 조건

비과세란 양도소득세를 납부하지 않아도 된다는 것이고, 양도소득세란 주택을 판매할 때 시세차익에 대한 소득세를 부과하는 것을 말합니다.

 

□ 양도소득세 비과세 요건

주택의 경우 양도소득세 비과세 요건은 두 가지가 있습니다.

• 2년 보유(2017년 8월 3일 이전 취득한 주택) 또는 2년 보유+2년 거주(2017년 8월 3일 이후 취득 주택)를 했을 때
• 양도 가격이 9억 원 미만(추후 12억 미만으로 변경 예정)

※ 2017년 8월 3일에 대한 적용 시점은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜입니다.

 

□ 양도소득세를 부과하는 경우

1가구 1주택이더라도 양도소득세를 납부해야 하는 두 가지 경우가 있습니다.

• 2년 보유(2017년 8월 3일 이전 취득한 주택) 또는 2년 보유+2년 거주(2017년 8월 3일 이후 취득 주택)를 하지 않았을 때
• 양도 가격이 9억 원(추후 12억 원 변경 예정) 이상일 경우 초과분에 대해 과세

※ 2017년 8월 3일에 대한 적용 시점은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜입니다.

 

■ 양도소득세 계산 방법

양도소득세 계산방법은 일단 양도소득세 계산 공식을 먼저 확인하고, 해당 내용을 하나씩 설명하고 예를 들어 이해할 수 있도록 글을 작성해 보겠습니다.

 

□ 양도소득세 계산 공식

양도소득세를 납부할 때는 양도소득세 + 지방세를 납부해야 합니다. 양도소득세 공식은 양도 과세표준을 먼저 구한 후 양도 과세표준에 과세표준세율을 곱한 것이 양도소득세입니다. 이를 통해 나온 양도소득세에 10%가 지방세입니다. 용어 및 계산방법을 하나씩 설명해 보겠습니다.

 

과세대상 양도차익 - 장기보유 특별공제액 - 양도소득세 기본공제 = 양도 과세표준
양도 과세표준 X 과세표준 세울 - 누진공제액 = 양도소득세
양도소득세 X 0.1 = 지방세
양도소득세 + 지방세 = 총 세금 납부액

 

□ 과세대상 양도차익

과세대상 양도차익 공식입니다. 여기서 양도차익이란 "주택을 구매한 가격 - 매도할 때의 가격"입니다.

양도가액이란 "주택을 매도할 때의 가격"입니다. 

 

                                            양도가액-9억
과세대상 양도차익 = 양도차익 X ----------------
                                              양도가액

 

즉 주택을 5억에 구입해서 15억에 판다고 가정해보면 양도차익은 15억-5억 = 10억, 양도가액은 15억이며 과세대상 양도차익은 10억X(15억-9억)/15억= 4 억입니다

 

□ 장기보유 특별공제액

장기보유 특별공제란 1 주택자에게 양도소득세가 발생했을 때 장기간 보유 및 장기간 거주했을 때 양도소득세를 감면해주는 것을 말합니다. 장기보유 특별 공재액은 1 주택자에게만 해당되며 다주택자에게는 해당사항이 없습니다.

 

장기보유 특별공제액은 두 가지로 나눠 계산할 수 있습니다.

- 2년 거주를 하지 않을 경우

주택을 보유한 지 3년이 되면 1년에 2%씩 공재를 해줍니다. 즉 거주 없이 10년 보유만 했다면 20% 공재를 해줍니다.

- 2년 이상 거주를 했을 때

1년 거주당 4%, 1년 보우당 4% 각각 최대 40%까지 공재를 해줍니다. 10년 보유, 10년 거주를 했다면 각각 40% 공재를 받아 총 80% 공재를 받을 수 있습니다.

 

□ 양도소득세 기본공제

양도소득세 기본공제는 한해 1인당 최대 250만 원까지 받을 수 있습니다. 따라서 부부 공동명의 주택은 총 500만 원의 공재를 받을 수 있습니다.

 

□ 양도소득세율 및 누진공제액 표

양도소득세율은 주택 보유기간이 2년 이상일 때 6~45%이며, 주택 보유기간이 1년 미만이면 70% 주택 보유기간이 2년 미만이면 60%입니다.

주택보유기간	과세표준액(원)	세율%)	누진공제액
2년이상	1,200만원이하	6	0원
	1,200만원 초과~4,600만원이하	15	108만원
	4,600만원 초과~8,800만원이하	24	522만원
	8,800만원 초과~1억5,000만원이하	35	1,490만원
	1억5,000만원 초과~3억이하	38	1,940만원
	3억 초과~5억 이하	40	2,540만원
	5억 초과~10억 이하	42	3,540만원
	10억초과	45	5,040만원
1년미만		70
2년미만		60

 

□  지방세

지방세는 양도소득세의 10%를 납부하면 됩니다.

 

□ 양도소득세 계산 예

아래와 같은 조건에 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

• 주택 구매 금액 : 5억 원
• 주택 매도 금액 : 15억 원
• 보유 : 5년, 거주 : 5년
• 개인명의

양도 과세표준 = 과세대상 양도차익 - 장기보유 특별공제액 - 양도소득세 기본공제
양도소득세 = 양도 과세표준 X 과세표준 세울 - 누진공제액
지방세 = 양도소득세 X 0.1
총 세금 납부액 = 양도소득세 + 지방세

 

과세대상 양도차익 = 10억X(15억-9억)/15억= 4억 원

장기보유 특별공제액 =

5년 거주 : 20% 감면, 5년 보유 20% 감면 = 40% 감면 

과세대상 양도차익인 4억 원에 40% => 4억 원 X0.4 = 1억 6천만 원

양도소득세 기본공제 = 개인명의이기 때문에 한해에 한번 250만 원 감면

 

• 양도 과세표준 = 4억 원 - 1억 6천만 원 - 250만 원 = 2억 3천750만 원
• 양도소득세 = 2억 3천750만 원 X 0.38 - 1,940만 원 = 70,850,000만 원
• 지방세  = 70,850,000만 원 X 0.1 = 7,085,000원
• 총 세금 납부액 = 양도소득세 + 지방세 = 77,935,000원

 

 다주택

다주택자는 비과세 조건은 없으며 양도소득세를 납부해야 하며, 조정지역과 비조정지역에 따라 양도소득세를 납부하는 금액이 다릅니다.

 

■ 양도소득세 계산방법

양도소득 과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득 기본공제

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 과세표준세율 - 누진공제액

지방세 = 양도소득세 X 10%

 

□ 양도가액

주택을 매도할 때 비용

 

□ 취득가액

주택을 매수할 때 비용

 

□ 필요경비

취득세, 중개수수료 등이며, 주택을 매수 매도할 때 추가적으로 들어가는 비용을 말하며, 인테리어 비용은 새시와 보일러 등에 대해서만 가능합니다. 도배나 장판은 필요경비에 포함되지 않습니다.

 

□ 양도소득 기본공제

1 주택과 동일

 

□ 과세표준세율 및 누진공제액 표

- 비조 정대상 내 주택 매각

주택보유기간	과세표준액(원)	세율%)	누진공제액
2년이상	1,200만원이하	6	0원
	1,200만원 초과~4,600만원이하	15	108만원
	4,600만원 초과~8,800만원이하	24	522만원
	8,800만원 초과~1억5,000만원이하	35	1,490만원
	1억5,000만원 초과~3억이하	38	1,940만원
	3억 초과~5억 이하	40	2,540만원
	5억 초과~10억 이하	42	3,540만원
	10억초과	45	5,040만원
1년미만		70
2년미만		60

- 조정대상 내 주택 매각

• 2 주택자 = 아래 표의 세율에 +20%
• 3 주택자 = 아래 표의 세율에 +30%

 

□ 지방세

1 주택과 동일

 

□ 양도소득세 계산 예

아래와 같은 조건에 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

• 2 주택 보유자
• 주택 구매 금액 : 5억 원(필요경비 포함)
• 주택 매도 금액 : 15억 원
• 비조정대상지역
• 개인명의

 

양도소득 과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득 기본공제
양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 과세표준세율 - 누진공제액
지방세 = 양도소득세 X 10%

 

• 양도소득 과세표준 = 15억 - 5억(취득가액+필요경비) - 250만 원 = 9억 9천750만 원
• 양도소득세 = 9억 9천750만 원 X 42% - 3,540만 원 = 383,550,000원
• 지방세 =  383,550,000원 X 10% = 38,355,000원
• 총 세금 납부액 = 양도소득세 + 지방세 = 383,550,000원 + 38,355,000원 = 421,905,000원

※ 조정대상지역일 경우 과세표준세율이 42%가 아닌 42%에 20%를 더해 62%로 계산해야 합니다.

 

 

저는 해당 분야의 전문가가 아닙니다. 해당 내용은 참고만 하시기 바라며, 보다 전문적인 내용이나 실질적인 도움이 필요하다면 전문가와 상담을 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.